《漢臺區農村宅基地管理辦法（征求意見稿）》

《漢臺區農村宅基地管理辦法》（征求意見稿）

第一章  總則

第一條  為加強和規范我區農村宅基地管理，科學規劃農村建房用地，合理利用土地資源，嚴格保護耕地和基本農田，促進鎮村節約集約合理用地，切實保障農戶宅基地資格權、使用權，維護農民合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》，貫徹落實《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）、《農業農村部自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）和《陜西省農業農村廳陜西省自然資源廳關于進一步規范農村宅基地審批管理的通知》（陜農發〔2021〕5號）等政策規定和有關法律法規，結合我區實際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱“農村宅基地”，是指農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農業生產性用地、農戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地，本辦法所稱農村村民是指本集體經濟組織成員。

第三條  本辦法適用于漢中市漢臺區鋪鎮、河東店鎮、武鄉鎮、宗營鎮、老君鎮、漢王鎮、徐望鎮和龍江街道辦事處、七里街道辦事處。其他區域內涉及農村（含村改居社區）村民建房的可參照執行。

第四條  各鎮（街道）負責本轄區內農村宅基地使用權審核批準，履行屬地責任，優化審批流程，提高審批效率，加強事中事后監管，組織做好村莊規劃、農村宅基地審批和建房規劃許可有關工作；建立鎮（街道）農村宅基地建房申請聯審、聯批工作制度和村級農村宅基地巡查員制度，落實宅基地申請受理窗口，為農民群眾提供便捷高效的服務；建立宅基地審批管理臺賬，及時將審批結果報區農業農村局和市自然資源局漢臺分局備案；村級組織、村民小組具體負責所轄區域內農村宅基地的管理與監督。

區農業農村局負責農村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用流轉等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，及時將農村宅基地新增用地需求通報自然資源部門；參與編制國土空間規劃；負責宅基地的違法查處及不定期巡查工作。農村宅基地改革和管理的具體事宜由區農村合作經濟經營管理站負責。

市自然資源局漢臺分局負責國土空間規劃、土地利用計劃和規劃許可、確權登記頒證等工作，在國土空間規劃、鎮村布局規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農用地轉用審批和規劃許可等相關手續；指導鎮（街道）自然資源所實施現場勘察，聯系測繪單位繪制宅基地坐落平面位置圖、竣工平面簡圖、負責房地一體確權登記頒證、變更登記、注銷登記等；支持配合農業農村部門做好農村宅基地管理和改革工作。

區住房和城鄉建設局負責指導農村住房建設，完善農民自建房建設有關質量安全標準和規范，因地制宜編制符合當地實際的農房設計圖集供農戶選用，加強農房風貌管控；對古城（古鎮）區域內農村建房按照歷史文化名城保護要求進行審查，確保建筑風貌與古城（古鎮）風貌統一協調；指導鎮（街道）開展對農村住房安全隱患排查、整治等工作。

區財政局負責將農村宅基地管理工作經費納入財政預算，落實工作經費，確保農村宅基地管理各項工作有序開展。

公安、水利、交通、林業、電力和電信等有關部門結合各自職責，配合做好農村宅基地管理的相關工作。

第五條  區政府加大對農村建設用地整理的投入，對農村宅基地占用的耕地，堅持“誰占用誰補充”原則，由自然資源部門負責組織補充，確保本行政轄區內耕地總量動態平衡。

第六條  農村宅基地的所有權屬于農民集體所有，由村級組織依法代表集體行使所有權，村民享有資格權和使用權，禁止擅自買賣或非法轉讓。宅基地使用權轉讓須在征得宅基地所有權人同意的前提下，在村集體經濟組織內部進行，且受讓人須為符合宅基地申請條件的農村村民。省、市對農村宅基地轉讓做出其他條件要求的，須同時滿足規定要求。

第二章  規劃管理與用地保障

第七條  農村宅基地嚴格按照現行法定規劃統籌安排。農戶建房申請使用宅基地的，嚴格按照審批條件在規劃范圍內予以保障。

第八條  農村宅基地嚴格執行節約集約用地制度。農村宅基地審批應當優先利用原有宅基地、村內空閑地、廢棄地、未利用地等非耕地、非林地，不占用或者少占用耕地和林地。嚴格執行耕地“占一補一”制度，未落實占補平衡的不得審批，嚴禁占用永久基本農田、國有林、公益林、水源林、自然保護區、森林公園、濕地公園、水源保護區、重要河流等地塊。凡村內有空閑地、老舊宅基地和未利用地的，不得批準占用耕地、林地。對“一戶多宅”和空置住宅，各鎮（街道）要制定激勵措施，鼓勵農民騰退多余宅基地以及超面積宅基地，新建住宅應當遵循“建新拆舊、以舊換新”的原則，申請新宅基地的建房戶必須拆除舊宅；舊宅已辦理不動產權證的必須注銷舊宅不動產權證；原宅基地面積超過規定面積的，在分戶建房申請宅基地時必須在原面積中優先安排。

第九條  對符合規劃的集體新增建設用地指標進行集中調整，保障用地需求，鼓勵農村集體統規統建、統規自建農民小區或建設農民公寓；已實施集體新增建設用地指標集中調整的村莊，優先安排審批新增宅基地。山區村莊應當按照規劃保障用地需求，并結合地質災害避險等政策實施異地搬遷，逐步向中心自然村聚集。

第十條  農戶建房占用農用地的，由鎮（街道）按年度分批次申請辦理農用地轉用報批手續，經依法批準后由鎮（街道）按戶逐宗批準宅基地。

第十一條  農村宅基地嚴格實行土地用途管制。經批準的農村宅基地，只能用于農村村民住房及其生活附屬設施建設，不得改變土地用途。國家法律法規或政策另有規定的除外。

第三章 申請條件和審批程序

第十二條  農村宅基地實行“一戶一宅”，以戶為單位申請宅基地。

“戶”是指具有本村組常住戶口，并取得本集體經濟組織成員資格，享受集體資產分配，履行集體成員義務的集體經濟組織成員家庭戶。一般由戶主、配偶、子女、父母等家庭成員組成，原則上：父母不得單獨確定為一戶（子女均不在本經濟組織的除外）；農村獨生子女戶，由父母和子女等家庭成員組成，確定為一戶；農村多子女戶，子女已結婚的可確定為一戶，父母須隨其中一位子女組成一戶；無直系親屬的單身可以確定為一戶。“宅”是指能基本滿足生產生活需求的住房、附屬用房和庭院等的宅院。

第十三條  農村村民一戶只能擁有一處農村宅基地，宅基地面積按照我省現行標準，結合漢臺實際，平川區每戶面積不超過133平方米（0.20畝），丘陵區每戶面積不超過167平方米（0.25畝），淺山區每戶面積不超過200平方米（0.3畝），具體面積由鎮（街道）依據農戶人口結構合理確定。住宅房屋不得超過三層且建筑總高度不得超過10米。村民建住宅要依據村莊規劃，統一風貌要求，新建、改建、擴建住宅，應當由具有相應資質的設計單位設計，或者采用縣級以上建設行政主管部門無償提供的通用設計。超過審批面積和房屋建筑總高度的按違建處理。

各鎮（街道）要根據本辦法制訂《實施細則》，按照各村地貌特征、家庭人口等因素具體規定各村宅基地面積標準。

第十四條  確定為村集體經濟組織成員的農戶，符合下列情形之一的，可申請使用農村宅基地：

（一）符合有關法律法規規定，因子女結婚等原因確需分戶，而現有宅基地面積低于標準的；

（二）因發生或為防御自然災害、新農村建設、規劃調整需要搬遷的；

（三）因國家建設、公共設施和公共事業建設占用原宅基地，按規定應予宅基地安置的；

（四）符合政策規定遷入村集體經濟組織落戶為正式成員且在原籍沒有宅基地的；

（五）符合法律、法規規定的其他情形。

農村集體經濟組織或村民委員會應當保證至少有一個子女與其父母共同占用一處宅基地。

第十五條  有下列情形之一的農戶，不予批準農村宅基地：

（一）非本集體經濟組織成員申請宅基地的；

（二）申請宅基地選址不符合規劃的；

（三）原有宅基地面積已超過本辦法第十三條規定標準再申請新宅基地的；

（四）拒絕簽訂《農村宅基地使用承諾書》的；

（五）出租、出賣、贈與及以其他形式轉讓宅基地，或者將住房改作他用的；

（六）不合理分戶申請宅基地的；

（七）原有宅基地征收時已按有關規定補償或安置的；

（八）違法占地建房未依法處理結案的；

（九）法律、法規規定的其他不能使用宅基地的。

第十六條  符合農村宅基地申請條件的農戶，按下列程序審批：

（一）以戶為單位向所在村民小組提出書面申請，填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》（附件1）和《農村宅基地使用承諾書》（附件2），并提交戶口簿復印件和戶主及申請人身份證復印件，涉及建新拆舊的，需簽訂退出原宅基地協議。

（二）村民小組收到申請后，應當于5個工作日內提交村民小組會議討論，對申請人是否符合申請條件進行初審，并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本小組范圍內進行公示，公示期不少于7天。公示無異議或異議不成立的，村民小組在《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》中簽署意見并將農戶申請、村民小組會議記錄等材料交村集體經濟組織審查。

（三）村級組織重點審查提交的材料是否真實有效，擬用地建房是否符合村莊規劃，是否征求了用地建房相鄰權人意見等，并于5個工作日內完成審查。審查通過的，由村級組織在《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》中簽署意見，報送鎮（街道）。

沒有分設村民小組的，農戶可直接向村集體經濟組織提出申請，經村集體經濟組織成員代表會議討論通過并在本集體經濟組織范圍內公示，公示期不少于7天。公示無異議的，由村級組織簽署意見，報送鎮（街道）。

（四）農村村民住宅用地，由鎮（街道）審核批準。對于符合申請條件、材料完備的，鎮（街道）應當及時受理，并在15個工作日內組織鎮（街道）農村經營管理機構、自然資源所、城建辦、農辦等相關機構完成聯審工作。

鎮（街道）農村經營管理機構負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房申請是否經過村組審核公示等。鎮（街道）自然資源所負責審查用地建房是符合國土空間規劃、用途管制的要求。涉及占用農用地的，應審查是否已辦理農用地轉用審批手續。涉及住建、林業、水務、電力等職能機構的要及時征求意見，完成審查后鎮（街道）各內設機構在《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》（附件3）中簽署意見。

（五）根據聯審結果，鎮（街道）對農村村民宅基地申請進行審批，出具《農村宅基地批準書》（附件5）并將《鄉村建設規劃許可證》（附件4）一并發放，并在所在村集體經濟組織（村民小組）公開。

（六）鎮（街道）要建立宅基地用地建房審批管理臺賬，有關材料歸檔留存，并及時將審批情況及材料報送區農業農村局、市自然資源局漢臺分局等部門備案。

（七）對于地質災害易發區內農村村民零散建房，辦理宅基地審批手續時，應按照《陜西省地質災害防治條例》相關規定進行建房選址地質災害危險性評估。在原宅基地拆舊建新，按此程序申請、審批。

第十七條  農戶建房，應當嚴格按照批準的宅基地范圍、面積、規劃層數、高度及質量標準進行施工，不得擅自變更或擴大建設，建設完工后，按照規定申請鎮（街道）組織驗收。

第十八條  非本集體經濟組織成員因政策搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權。

第四章 監督與管理

第十九條  全面落實”三到場”制度。

宅基地申請審查到場：收到宅基地和建房申請后，鎮（街道）應及時組織鎮（街道）農村經營管理機構、自然資源所等相關單位實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃和地類等。

開工前丈量批放到場：批準用地建房開工前，農戶應向鎮（街道）申請劃定宅基地用地范圍，鎮（街道）應及時組織鎮（街道）農村經營管理機構、自然資源所等相關單位到現場進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置。

建成后驗收到場：農戶建房完工后，鎮（街道）應及時組織鎮（街道）農村經營管理機構、自然資源所等相關單位進行完工驗收，實地檢查用戶是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積和規劃要求建設住房，并出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》（附件6），通過驗收的農戶，可到不動產登記機關申請辦理不動產登記。

第二十條  各鎮（街道）應建立和健全農村宅基地監督管理制度，鎮（街道）綜合行政執法機構要切實加強建房日常動態巡查，將宅基地納入網格化管理，及時發現和處置涉及宅基地使用和建房規劃的各類違法違規行為，重點加強城鄉接合部農村宅基地的監督管理。

第二十一條  嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買的宅基地使用權及房屋所有權辦理不動產登記。

第二十二條  各鎮（街道）、村級組織、村民小組負責對轄區宅基地違法違規行為監督管理；區級相關部門對宅基地管理負有共同監管責任。對發現的違法行為不制止、不報告、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，根據其情節給予行政處分；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

第二十三條  任何單位和個人均有權對宅基地申請使用中的違法行為進行投訴和舉報。鎮（街道）收到投訴和舉報后，應當及時核實，并將有關情況反饋給舉報人。

第二十四條  有下列情形之一的，報經鎮（街道）批準，由村級組織收回宅基地使用權：

（一）因鎮（街道）公共設施和公益事業建設，需要占用宅基地的；

（二）因實施空間規劃、村莊規劃進行舊村改造，需要調整宅基地的；

（三）騙取批準或非法轉讓宅基地的；

（四）不按批準用途使用宅基地的（國家法律法規或政策另有規定的除外）；

（五）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的；

（六）住宅所有權人死亡，沒有繼承人的；

（七）自宅基地使用文件批準之日起二年內未動工建設（經批準延期的除外）或空閑、房屋坍塌、拆除二年以上未恢復使用的宅基地的；

（八）異地遷建宅基地超承諾時限未騰退原宅基地的；

（九）建設居民新村或居民住宅小區后，已遷入新村（小區）居住居民的原宅基地；

（十）法律、法規規定的其他情形。

依照前款第（一）項、第（二）項規定收回宅基地，對土地使用權人應當給予適當補償。

第二十五條  按照“誰審批、誰管理”的原則，鎮（街道）負責轄區內農村宅基地管理工作，主要負責人為第一責任人，分管負責人為直接責任人。村集體經濟組織負責建立完善本村用地建房動態巡查制度，及時發現勸阻和上報涉及宅基地使用和建房規劃的各類違法違規行為。

（一）受理群眾舉報。各鎮（街道）應及時受理群眾舉報，對農民未經審批違規建房的舉報信息，應及時組織鎮（街道）農村經營管理機構、自然資源所、司法、電力、水務、林業等機構現場查證，及時制止，將違建行為消滅在萌芽狀態。

（二）建立管控網絡。鎮（街道）是農村宅基地管理的責任主體，履行農村宅基地直接管理職責，村集體經濟組織負責宅基地違法用地的及時發現、及時報告、現場勸阻等相關工作。

（三）開展日常巡查。各鎮（街道）綜合行政執法機構要開展農村宅基地及符合條件的在建房屋質量巡查監管，并按要求建立動態巡查制度，及時發現農民違規建房，及時制止。

（四）村級配備村級宅基地協管員。每個村最少應設立1名村級宅基地協管員，協管員應為熟悉本村情況，基本掌握相關土地管理和規劃建設法律法規知識，原則上村“兩委”干部可兼任村級宅基地協管員，實行包片，確保監管責任的落實，及時掌握本片農戶建房動態，常態化開展村民建房巡查，確保第一時間發現違法建設、第一時間進行制止并報告。

第二十六條  農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由區農業農村局責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。超過本辦法規定面積的，多占的土地以非法占用土地處理。

第二十七條  鼓勵支持農戶或集體經濟組織成員在不喪失農戶房屋所有權和宅基地使用權的前提下，以自主經營、合作經營、委托經營等方式，利用閑置宅基地和農房依法依規發展農家樂、民宿、鄉村旅游等，增加農民財產性收入。

第五章 不動產登記

第二十八條  經依法批準的農村宅基地，當事人應當在二年內開展建設，竣工驗收后申請人持不動產登記相關材料向不動產登記機構申請辦理房地一體的不動產登記。

第二十九條  農村宅基地納入不動產登記管理，建立完善的不動產登記檔案。

第三十條  農村宅基地使用權被收回的，當事人自接到宅基地使用權收回決定之日起三十日內，應主動向不動產登記機構申請辦理宅基地使用權注銷登記。逾期不辦理的，由不動產登記機構依法予以處理。

第三十一條  已擁有一處宅基地的本集體經濟組織成員、非本集體經濟組織的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的，可按規定登記發證。在不動產登記簿和權屬證書附記欄標注“該權利人為本集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

第六章 獎懲與責任追究

第三十二條  將農村宅基地管理納入村干部工作業績考核范圍，所在村發生1起宅基地違法行為未報告的，給予通報批評一次，發生2起宅基地違法行為未報告的不得參加各類評優評先。各鎮（街道）可在此基礎上，安排一定的資金嚴明獎懲。

第三十三條  違反本規定，超越批準權限非法批準占宅基地的，或者違反法定程序批準占用宅基地的和日常管理不到位的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員將視情節給予黨紀政紀處分；情節嚴重構成犯罪的，移送司法機關追究刑事責任。非法批準使用的宅基地應當收回，有關當事人拒不歸還的，以非法占用土地處理。非法批準使用農村宅基地，對當事人造成損失的，依法承擔賠償。

第三十四條  對監督管理不到位、非法占用土地建房行為處置不力的鎮（街道）進行通報批評、約談、掛牌督辦等處理；對新增違法建設和違規審批的鎮（街道）主要負責人和直接責任人進行約談問責。

第七章 附則

第三十五條  法律法規另有規定的，按照法律法規的規定執行。

第三十六條  本辦法自2022年1月1日起施行，有效期5年，之前有關文件與本辦法不一致的，以本辦法為準。

附件：

1、農村宅基地和建房（規劃許可）申請表      

2、農村宅基地使用承諾書      

3、農村宅基地和建房（規劃許可）審批表  

4、鄉村建設規劃許可證

5、農村宅基地批準書

6、農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表

區農村農業局解讀：《漢臺區農村宅基地管理辦法（征求意見稿）》